“公交电梯”到底靠谱吗?我们探访了北京三年前首批加装的小区

·纵相新闻记者 陈浩洲

随着人口老龄化及旧房改造的推进,加装电梯成为城市老旧社区居民普遍关注的话题。近日,杭州市临安区一试点小区安装114部“公交电梯”受到广泛关注,也引起不少讨论。

所谓“公交电梯”,是借用共享经济的思维,以乘坐公交车的方式乘坐老旧小区的加装电梯,按乘坐次数收费。在以代建为主流模式的背景下,这种加装电梯的模式很新鲜。

然而,“公交电梯”并非新生事物,位于北京市大兴区的黄村西里社区是北京最早一批“吃螃蟹”的小区,早在三年前就有这种运营方式。如今这里的电梯运转得怎么样?·纵相新闻记者前去做了实地调查。

“公交电梯”到底靠谱吗?我们探访了北京三年前首批加装的小区

(图说:黄村西里社区56号楼是北京最早尝试“公交电梯”的一栋楼)

实地探访:一路之隔的两栋楼,装梯意愿迥然不同

社区宣传栏显示,黄村西里社区是上世纪80年初兴建的老旧小区,有居民住宅楼18栋77个单元。小区每栋楼为5层或6层,一个单元楼里每层两到三户居民。

早在2018年2月,该社区56号楼的“公交电梯”就已投入使用。记者现场走访发现,电梯间是由通风井改造而成,没有额外占用空间,既不影响采光,噪音也很低。电梯内部面积约1平方米,可供三到四人同时使用。

56号楼三单元的住户张先生年近七旬,他告诉·纵相新闻记者,安装电梯居民没有掏钱,刷卡使用每次0.2元。自己长期患有关节炎,加装电梯后极大方便了出行。

“公交电梯”到底靠谱吗?我们探访了北京三年前首批加装的小区

(图说:黄村西里社区居民乘坐“公交电梯”)

56号楼的电梯使用三年多后,一路之隔的55号楼也开始加装。不过,56号楼仅有一个单元未能安装,而55号楼却只有一个单元愿意安装,这背后的原因是两边模式完全不同:56号楼为“公交电梯”模式,居民不用自掏腰包;55号楼是代建模式,需要居民集体出资。

记者了解到,加装电梯的费用来自土建工程、电梯设备及安装两部分,北京的补贴政策是前者最高补贴40万元,后者最高补贴24万元。企业安装一部电梯成本在30万元左右,如采用代建模式,居民需提前筹款,电梯投入使用后政府再下拨补贴。

以一个6层、12户的单元楼为例,按照50%的补贴标准,项目开工前平均每户居民要出资6.2万元(注:一楼住户不用出钱)。除去补贴,平均每户最后还需承担3万元费用。

而现实情况是,楼层越高出钱越多,在项目开工前,顶楼的住户往往得一次性拿出八九万元,对不少家庭来说,这并不是一个小数目,55号楼只有一个单元愿意安装也就不难理解。

先行者:电梯加装企业收不回成本已改变模式

55号楼、56号楼的电梯服务商均为北京融盛安泰科技有限公司(以下简称荣盛安泰公司),

谈及杭州正在试水的“公交电梯”模式,该公司总经理邹吉慧表示从商业逻辑上走不通。

2018年初,荣盛安泰公司承建的黄村西里社区56号楼3单元、5单元电梯工程完工并投入使用。据新华社报道,这是北京首批投入使用的“公交电梯”。

“三年前我们也觉得这个模式好,既能快速扩大安装规模,又能让老百姓得到实惠,但现实情况是根本收不回成本。”邹吉慧说,从居民角度来讲,大家希望花钱越少越好,也就是采取“公交电梯”模式加装,但这种模式实际上很难推广。

“公交电梯”到底靠谱吗?我们探访了北京三年前首批加装的小区

荣盛安泰公司的“公交电梯”设备和安装成本在30万元左右,原计划5到8年收回成本。记者注意到,“电梯公交”刚推广时,该公司相关负责人曾表示,希望尽可能保留老楼装电梯的公益性质,今后主要的盈利模式是在达到一定规模后的电梯内广告收益。但现实情况是,电梯处在老旧小区且未能达到一定规模,居民使用取代广告收益成了主要盈利来源。

而在使用层面,以一个6层、12户的单元楼为例,如每户4口人,按最长的8年时间收回成本计算,每次刷卡0.2元,每人每天得使用12.8次,即上下楼6趟以上。电梯每年的运营成本在9000元左右,如平摊下来每人每天还需增加使用3.1次。事实上,还存在多人同时乘梯的情况,由于无法做到每个人都主动刷卡,电梯公司回本所需时间远不止8年。

邹吉慧向记者表示,成本难收回主要原因在于使用频率上不去。后台数据显示,电梯主要是三楼以上的居民在使用,老人使用频率没有想象中那么高,反倒是年轻人用得多。

“老人习惯于精打细算,下楼扔趟垃圾坐次电梯也会心疼,上楼时爬楼梯费劲可以选择乘梯,但下楼还是可以走楼梯。”邹吉慧说,“我们希望方便居民出行,如果居民还是心疼钱舍不得用,安装的电梯就失去了价值。”

早期交付的40多部电梯成本难以收回,为何后续没有考虑提价?邹吉慧说,当时是怎么签的合同,后续就怎样执行,“既然与居民有约在先,如今亏钱就得认,毕竟试错是有成本的。”

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(图说:北京大兴黄村西里社区55号楼,加梯工程正在施工中)

从2018年下半年开始,该公司便不再推广“公交电梯”。目前,该公司在北京总共安装了100多部电梯(含在建项目),大多采用的是代建模式。

记者了解到,北京有15万个单元楼需加装电梯,现在总共只装了3000多部,其中还有一部分是国企下属单位员工的房子。这类房子加装电梯除政府补贴外国企也会补贴,因此不属于市场化行为,不具有借鉴意义。

杭州实践:一部“公交电梯”需运营11年才能回本

杭州市临安区试点小区的“公交电梯”由浙江欧姆龙电梯有限公司承建,该公司加装电梯项目负责人姜飞告诉·纵相新闻记者,这个项目是试运营,至于一部电梯需要多久收回成本,还要看居民实际使用情况。

他表示,前期预测每人每天使用2到3次,收回成本需5到10年。今年交付使用的75部电梯,从二月初正式开始收费,目前数据不太理想,平均下来居民每天只使用1.25次,除了前文提到的居民用梯习惯问题,还有些房子是空置的没有住人。

按照姜飞提供的数据,每部电梯的成本在20万元以上,记者测算发现,一个6层、12户的单元楼,每户按4口人计算,每人每天使用1.25次每次1元钱,大约需要11年才能收回成本,这不但超出了前期预测的5到10年的范围,而且已接近一部电梯15年的使用年限。

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(图说:杭州市临安区试点小区的“公交电梯” 来源:钱江晚报)

75部电梯已正式投入使用,39部已经完成安装等待验收,100多部电梯的资金投入让公司压力不小。姜飞告诉记者,当地政府还在政策上开了绿灯,例如临安区财政局提前把补贴款准备好,电梯交付后很就快拨了下来,缓解了企业的资金压力。

姜飞表示,摸索阶段有一定亏损可以承受。公司在西湖区、上城区的项目也在谈,企业从长远来看要可持续发展,按照新的想法,如果业主适当摊一点费用,公司就能加快资金回笼。

该公司今年计划再找一两个小区试点,把收费模型、施工工艺和周期再摸索一遍,包括在不影响质量的前提下,改善施工工艺以降低成本,为后续推广夯实基础。

至于1元的定价是否偏高?姜飞表示目前大部分业主是能接受的,“如果真的觉得贵,他们可能就会选择不用。”

上海模式:代建模式是主流,政府补贴40%

上海在全国较早开始为老旧小区加装电梯,上海市电梯行业协会办公室主任秦炯告诉记者,全市的实际需求在10万部左右,代建是主流模式——居民集体出资,政府补贴40%的施工费用,一部电梯最高补贴不超过28万元。

截至2020年底,上海已累计加装电梯1000余部,今年前五个月,全市已安装完成200多部、在建400多部,还有500多部已签定协议,另有3100多个单元楼居民有加装意向。

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(图说:今年5月28日,虹口区广中四村20号楼加装电梯项目宣告开工)

据秦炯介绍,上海也有个别公司在做“公交电梯”,但他觉得不太靠谱,“投资方如果真正有实力,例如资金雄厚的大型国企,从履行社会责任来说我们是欢迎的,但是对那些小公司而言,加装电梯垫付资金数额较大,如果不赚钱或者回不了本,我们担心这些项目会烂尾。”

“现在有居民看到‘公交电梯’模式后也想尝试,这反而对加梯工程的推进起到了妨碍作用,对行业造成了冲击。”秦炯认为,代建模式无论是现在还是将来都是主流模式,作为一项民生工程,加装电梯的模式可复制推广,这才是政府和企业都希望看到的结果。

如何破局:按户包月或包年收费,精准测定回本周期

“公交电梯”虽然深受居民欢迎,但试者寥寥并不被行业看好,主要还是使用频率低、回本周期长。只有解决了电梯公司的后顾之忧,这种模式才有推广的价值。

杭州近期上马的“公交电梯”,虽然通过提高收费价格来加快回本速度,但还是没有从根本上解决电梯使用频次低、成本收回周期长的问题。

“公交电梯”到底靠谱吗?我们探访了北京三年前首批加装的小区

针对上述问题,其实可以尝试将按次收费改为按户包月或者包年收费,这样不仅可以培养居民使用电梯的习惯,还能让企业加快资金回笼,预期收益也更加明朗。

具体来说,电梯公司可以与居民签订协议,为每户家庭开设一个账户,根据居民户数、楼层高低、家庭人口等指标,设置阶梯式套餐,楼层越高、家庭人口数越多,价格也越贵,从而确保价格公平。在使用上,电梯公司可按每户居民家庭人口数配发相应的电梯卡。

此外,“公交电梯”的轿厢广告位资源归电梯公司所有,带来的收入可以摊薄成本。企业在计算回本周期时,应将电梯广告预期收益考虑在内,适当调低套餐价格,以减轻居民负担。

“公交电梯”属于居民以租赁的形式购买服务,考虑到访客、快递员、外卖员等潜在用户群体,电梯公司还可以开发一套技术,以扫码使用、按次付费的模式提供服务。

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